Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phạm vi nghiên cứu
Trong quản trị việc cho thuê mướn bao gồm rất nhiều nhiệm vụ cụ
thể đặt ra cho nhà quản trị bao gồm: Lập kế hoạch cơ cấu người
thuê, định hướng đạt được kết quả điều hòa và ổn định cơ cấu
người thuê; Kí kết hợp đồng thuê mướn; Quản lý tiền thuê; Theo
dõi việc thực hiện các hợp đồng thuê mướn Phạm vi bài viết chỉ
đề cập đến nội dung của mảng quản lý hợp đồng trong quản lý cho
thuê Bất động sản.
Bố Cục Đề Tài
Mục lục
Lời mở đầu
Phần I: Các khái niệm cơ bản
PhầnII: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch Bđs
Phần II: Yêu cầu và nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê BĐS
Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
5
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần I: Các khái niệm cơ bản
I. Khái niệm về hợp đồng cho thuê BĐS
1. Khái niệm
Hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng có giới hạn về thời gian và được
tạo ra khi chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi như là đại lý của chủ sở
hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS trong một thời gian
nhất định để nhận được một vài hình thức đã được xem xét (tiền cho thuê).
Hợp đồng cho thuê quy định các cam kết có hiệu lực và trách nhiệm
của cả hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, nhưng
không cung cấp quyền sở hữu.
1.1. Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
a. Quyền của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
• Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê và
nguyên vẹn giá trị công trình cho thuê cũng như thu tiền thuê để đảm bảo
nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê.
• Chủ BĐS có thể sẽ nhận được tiền bồi thường khi người thuê
không đáp ứng đủ các yêu cầu của hợp đồng hoặc thu hồi lại BĐS, chấm
dứt hợp đồng nếu người thuê không thanh toán tiền thuê hay vi phạm các
điều khoản trong hợp đồng
b. Nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
Cung cấp BĐS và dịch vụ theo đúng thoả thuận giữa hai bên như giao
BĐS đúng hạn, bảo dưỡng tài sản
1.2. Quyền và nghĩa vụ của người thuê
a. Quyền của người thuê
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
6
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Quyền sử dụng
Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên được trao cho
người thuê mà không có bất cứ sự tranh cãi nào. Tuy vậy quyền sử dụng
này bị hạn chế qua việc chỉ định mục đích sử dụng công trình để đảm bảo
tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng của BĐS.
Quyền lựa chọn dạng tiền thuê
Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa căn bản để hình thành quan hệ
giữa người cho thuê và người thuê. Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác
và tiền thuê cố định.
Nếu tiền thuê dưới dạng uỷ thác thì người cho thuê cũng chịu một
phần rủi ro liên quan đến những hoạt động của người thuê.
b. Nghĩa vụ của người thuê
• Người đi thuê phải bảo quản các bất động sản đã được thuê, tiến
hành sửa chữa các hư hại gián tiếp hoặc trực tiếp gây ra và tuân thủ theo
các lụât lệ và nguyên tắc đã ghi trong hợp đồng. Ngưòi đi thuê không được
phép làm hư hại đến tài sản đang thuê, hoặc không được phép để cho người
khác làm như vậy đối với bất động sản đó và phải đảm bảo tính yên tĩnh
cho những người thuê khác.
• Người thuê không được phép sửa chữa bất cứ thứ gì mà không
được sự đồng ý chính thức của chủ sở hữu
• Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê. Không có
một quy định chung về tiền đặt cọc nên số lượng và loại hình đặt cọc cũng
như điều kiện trả lại được quy định tuỳ theo thoả thuận giữa các bên tham
gia. Tiền đặt cọc có thể được trả bằng tiền mặt, các chứng khoán hoặc trái
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
7
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
phiếu chính phủ. Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ một phần
hoặc tất cả tiền đặt cọc thì phải có chứng từ về việc sử dụng số tiền đó.
2. Phân loại hợp đồng cho thuê
a. Phân loại theo thời gian thuê
• BĐS cho thuê theo năm
BĐS cho thuê theo năm tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu và
kết thúc. Kết thúc hợp đồng thuê, các bên tham gia hợp đồng không cần
thông báo là hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê sẽ trả lại BĐS cho
chủ BĐS. BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn nếu người thuê hoặc
chủ BĐS chết. Nếu điều này xảy ra, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ
được chuyển tiếp thành quyền thừa kế.
Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, nếu chủ BĐS muốn
người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, thì cần phải ghi
giai đoạn đó trong hợp đồng.
• BĐS thuê theo giai đoạn
Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn là một hợp đồng mà có thể tự động
gia hạn nếu như một trong hai bên không đưa ra thoả thuận. Thời gian có
thể thay đổi ít nhất từ một tuần đến tối đa là sáu tháng trước khi kết thúc
hợp đồng
• BĐS thuê tuỳ ý
Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê. Hợp đồng đối với
loại BĐS này chỉ có giá trị khi nào hai bên đều muốn BĐS thuê còn tiếp
tục.
Không giống như thuê BĐS theo năm và theo từng giai đoạn, việc
thuê BĐS tuỳ ý kết thúc khi một trong hai bên tham gia hợp đồng bị chết.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
8
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
• BĐS thuê quá hạn
Loại hợp đồng này xảy ra khi người thuê có quyền chiếm hữu BĐS
một cách hợp pháp nhưng vẫn nắm giữ BĐS mà không cấn sự đồng ý của
chủ sở hữu khi đã hết hạn hợp đồng.
Người thuê BĐS trong trường hợp này không có quyền sở hữu. Việc
thuê BĐS quá hạn này sẽ tiếp tục cho tới khi người chủ sở hữu có các hoạt
động một cách hợp pháp hoặc tự rời bỏ hợp đồng một cách tự nguyện.
b. Phân loại theo phương thức thanh toán hợp đồng thuê
• Hợp đồng thuê toàn bộ
Loại hình này còn được gọi là hợp đồng thuê trực tiếp. Người thuê trả
một khoản tiền thuê cố định và người chủ sở hữu BĐS sẽ trả tất cả các chi
phí liên quan đến BĐS đó.
Hình thức phổ biến của cho thuê toàn bộ là hợp đồng cho thuê nhà ở
dân cư.
• Hợp đồng cho thuê ròng
Theo loại hình này, người thuê có thể trả trước một số hoặc tất cả mọi
chi phí phát sinh khi sử dụng BĐS ngoài tiền thuê đã được ấn định trước.
Theo lý thuyết, có 3 biến tướng của hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng
cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng thuần túy và hợp đồng cho thuê
ròng ròng thuần túy
• Hợp đồng cho thuê theo phần trăm
Loại hình này còn được gọi là cho thuê phần dư, được sử dụng cho các
BĐS nhỏ lẻ. Theo hợp đồng này người đi thuê phải thanh toán một khoản
tiền thuê cố định cộng với % trong tổng thu nhập của ngưòi thuê vượt quá
lượng tiền bán tối thiểu đã được xác định trước
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
9
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
II. Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS
Thứ nhất: Để đạt được mục tiêu của chủ sở hữu và thực hiện tốt nhiệm
vụ của mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo sự thoải mái dựa trên những
thỏa thuận chung của các bên quan tâm, sự thân thiện hài lòng của khách
hàng trong toàn bộ thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trên thực tế,
những đòi hỏi hay mong đợi của người thuê thường xuyên thay đổi hay
không minh bạch, rõ ràng, rất khó thực hiện. Vì vậy nội dung hợp đồng
thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế căn bản trong xác định tính chính xác, chặt
chẽ trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua các điều khoản
trong hợp đồng. Từ đó tránh được những tranh chấp về pháp lý ảnh hưởng
đến uy tín của chủ nhà và hình ảnh của BĐS cho thuê.
Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung của
chúng cho phù hợp với dạng BĐS và trở thành công cụ cơ bản để làm tối
ưu cơ cấu những người thuê. Hợp đồng thuê không chỉ điều chỉnh quan hệ
qua lại giữa người cho thuê và người thuê, mà còn xác định những yếu tố
cùng tồn tại của người thuê.
Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê là nguồn thu cơ bản của những
BĐS cho thuê do đó trong quản trị cho thuê cần tính toán mức giá cho thuê
một cách đúng đắn, nhất thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tối
thiểu cho mỗi đơn vị diện tích. Mức giá tối thiểu bảo đảm cho sự ổn định
về tài chính BĐS. Tuy nhiển trong thực tế thường xảy ra xu hướng không
có lợi từ mức giá tối thiểu. Vì vậy cần làm sáng tỏ nguyên nhân của những
xu hướng của những bất lợi này là rất cần thiết cho việc rá soát lại những
hợp đồng thuê đến từng thời điểm, hay tiến hành một cách cụ thể và toàn
diện hơn việc mổ xẻ lại những dự án để trả lại sự ổn định tài chính cho
BĐS. Hơn nữa việc tính toán mức giá cho thuê hợp lý sẽ giúp giảm những
tác động ngoại biên của thị trường như lạm phát, biến động giá cả làm tăng
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
10
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
chi phí duy trì BĐS, đảm bảo triển vọng năng lực tài chính trong tương lai
của BĐS. Tiền cho thuê ròng lúc đó sẽ bị giảm bớt tương đương với sự
tăng giá trung bình hàng hóa và dịch vụ được mua bởi nhà quản trị BĐS.
Thứ ba: Sự quản lý chặt chẽ nội dung hợp đồng thuê cũng như kiểm
soát các điều khoản xác định việc bảo hiểm tài sản và trách nhiệm pháp lí
cho việc hỏng hóc do người thuê gây ra, sự thỏa thuận phân chia chi phí sử
dụng BĐS giữa người cho thuê và người thuê. Những vấn đề này liên quan
chặt chẽ với việc xác định tiền thu nhập của chủ nhà, mà trong đó nó cần
được xem xét đến sự phân chia chi phí sử dụng, cũng như trách nhiệm giữa
các bên. Bản hợp đồng cần được xác định một cách chính xác nhất có thể,
những quyền và trách nhiệm của các bên, các dạng thanh toán tài chính
giữa các bên, và những dạng thay đổi nội dung trong hợp đồng. Đặc biệt là
phần trách nhiệm của người thuê trong việc chịu chi phí sửa chữa.
Tóm lại việc quản lý nội dung của hợp đồng thuê sẽ giúp nhà quản trị lập
kế hoạch cơ cấu người thuê, quản lý một cách hiệu quả BĐS cho thuê về
khía cạnh kinh tế là quản lý tốt quan hệ với khách hàng, đảm bảo khả
năng tạo thu nhập đều đặn và trọn vẹn của BĐS, ổn định cơ cấu người
thuê. Về khía cạnh pháp lý, việc quản lý chặt chẽ các điều khoản sẽ giúp
hạn chế những tranh chấp, kiện tụng giữa các bên làm ảnh hưởng đến
hình ảnh và khả năng tạo thu nhập của BĐS trong tương lai.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
11
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần II: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao
dịch BĐS
Căn cứ vào mục 7-Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung được Quốc Hội
thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự.
Điều 402 Luật Dân sự sửa đổi quy định:
Nội dung của hợp đồng dân sự
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội
dung sau đây:
1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm
hoặc không được làm;
2. Số lượng, chất lượng;
3. Giá, phương thức thanh toán;
4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
7. Phạt vi phạm hợp đồng;
8. Các nội dung khác.
Các điều khoản khác liên quan như :
Phụ lục hợp đồng
1. Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số
điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội
dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.
2. Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
12
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp các bên chấp nhận phụ
lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như
điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi.
Sửa đổi hợp đồng dân sự
1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả
của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công
chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng
phải tuân theo hình thức đó.
Chấm dứt hợp đồng dân sự
Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thoả thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm
dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực
hiện;
4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng
không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi
thường thiệt hại;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Huỷ bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
13
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả
thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc
huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời
điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không
hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu
các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay
cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây
thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm
dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không
phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu
cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi
thường thiệt hại.
Các điều trên được trích trong các điều 423,424,425,426 Bộ Luật Dân
sự sửa đổi bổ sung thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005
Căn cứ vào Chương V-Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông
qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hợp đồng kinh doanh bđs và
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét