Khãa luËn tèt nghiÖp
Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi
những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và các bạn sinh
viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn
thành khóa luận này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngân hàng
Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank đã tạo điều kiện thuận lợi
giúp em hoàn thành tốt đề tài này.
Em xin trân thành cảm ơn!
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
3
Khãa luËn tèt nghiÖp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân loại
cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.
Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi
BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86
Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung.
Mỗi nước lại có quan niệm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
4
Khãa luËn tèt nghiÖp
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai.
Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và
BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại
các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế
chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy
sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường
công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy,
nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt
động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn
(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình
để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho
vay (bên nhận thế chấp).
Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay
vốn. Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế
chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ
chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng
ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá
nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất
làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.
1.2. Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
5
Khãa luËn tèt nghiÖp
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là
BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm:
• Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.
• QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
• Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế
chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
•
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu
các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp)
thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa
vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng
được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực
hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó
ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài
sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp
đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay
hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
6
Khãa luËn tèt nghiÖp
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này
nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp
cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai
trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp
đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý
BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị
chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản
đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo
nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó
để thế chấp cho ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay
vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua
nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ
chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để vay
vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải
có bao gồm:
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
7
Khãa luËn tèt nghiÖp
- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh
với QSD đất.
- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển
nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
1.3. Định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản
Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia
(AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính
đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá
trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập
được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành
giá trị của chúng”
1
.
Theo Giáo sư A.F. Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật
bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh
vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”
2
. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa
ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi
ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra
các quan điểm cá nhân.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật
1
Định nghĩa được trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
2
Định nghĩa được trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
8
Khãa luËn tèt nghiÖp
hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”
3
.
Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm
2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định”.
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học
về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến
các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm
cả lĩnh vực đầu tư.
1.3.2. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều
chịu tác động của khái niệm giá trị. Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá
trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rất quan trọng
trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà nước thu
hồi đất, đầu tư, thừa kế.
Vai trò của định giá bất động sản
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các
tài sản hiện đang sử dụng. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định
giá đất và công trình trên đất.
Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính phủ đã
quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trong định giá
TSBĐ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ
phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong
hợp đồng thẩm định giá” (Điều 17 - Pháp lệnh giá).
3
Định nghĩa được trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
9
Khãa luËn tèt nghiÖp
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác
như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà
nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp
kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính
sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen
của người dân như: không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà
chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có ba nhóm nhân tố tác
động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS thế chấp mang lại
càng cao thì giá trị của BĐS thế chấp càng lớn. Mỗi loại BĐS luôn đồng thời tồn tại hai
loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai vị trí
nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Tuy nhiên, trong
một số trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau.
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những
BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS
nằm ở ngã tư hay ngã ba, trên các trục giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những
BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là
cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với xác định giá đất. Ngoài ra, còn chú ý xem xét đến
khả năng tiếp cận của BĐS thế chấp và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh,
vị trí địa lý của BĐS Nếu BĐS ở gần cơ sở hạ tầng như: trường học, bệnh viện, chợ,
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
10
Khãa luËn tèt nghiÖp
khu vui chơi giải trí… thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên. Ngược lại, khả năng tiếp cận của
BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi.
Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất, lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất từ 10m-15m.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS và loại hình BĐS;
nếu kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị BĐS
thế chấp, còn nếu kích thước của lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng
của BĐS sẽ gây giảm giá trị thị trường BĐS thế chấp.
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu, không vuông vức thì giá trị sẽ
kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông vức, cân đối.
Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động tới giá trị BĐS. Tuy nhiên, sự tác động nhiều
hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng
dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ
thấp, ngược lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở hoặc
các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh hưởng trực tiếp tới
giá trị BĐS thế chấp. Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị
BĐS giảm sút và ngược lại.
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
11
Khãa luËn tèt nghiÖp
Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS thế chấp.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt
độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị
BĐS càng gia tăng.
Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa BĐS.
Những chi phí cần thiết phải bỏ ra ngay sau khi mua BĐS để sửa chữa.
Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch và thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
- Điều kiện bán
- Điều kiện thanh toán
+ Hình thức thanh toán
+ Thời gian thanh toán
Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế
chấp, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững
những quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến QSD đất. Các nội dung cần xem xét là:
Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp: GCNQSD đất hay giấy tờ xác
nhận QSD đất về nhà ở, giấy phép xây dựng hiện có,… Mục đích là nhằm xác định xem
lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất hay chưa? Nếu chưa hoàn thiện thì phải hoàn
thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp lý về
QSD đất ra sao?
Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: mục đích sử dụng BĐS thế chấp có
đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và Nhà nước hay không? Nếu như mục đích
NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47
12
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét